İngiltere’de kiralık konut piyasası son yılların en büyük dönüşümlerinden birinden geçiyor. 1 Mayıs 2026’da Renters’ Rights Act kapsamında hayata geçen yeni kuralların ardından şimdi reformların ikinci aşamasına doğru ilerliyoruz. Section 21 olarak bilinen “no-fault eviction” sisteminin kaldırılması, çoğu özel kiralamanın periodic tenancy sistemine geçmesi ve kira artışlarından kiracı haklarına kadar birçok alanda yapılan değişikliklerden sonra, bu kez gündemde ev sahiplerini doğrudan ilgilendiren yeni bir ulusal kayıt sistemi var. Hükümetin açıkladığı “Register your rental property” sistemi, 15 Aralık 2026 tarihinde ilk olarak West Midlands bölgesinde uygulanmaya başlayacak. Ardından sistem 12 aylık süreç içerisinde bölge bölge İngiltere geneline yayılacak. Bir bölge sisteme dahil edildiğinde, o bölgede aktif olarak konut kiralayan ev sahiplerine kayıtlarını tamamlamaları için üç aylık süre tanınacak. Mevcut takvime göre aktif olarak konut kiralayan tüm landlordların 14 Kasım 2027’ye kadar sisteme kayıt olması gerekecek. İlk bakışta bu sadece yeni bir kayıt zorunluluğu gibi görülebilir. Ancak bana göre mesele bundan çok daha büyük. Çünkü İngiltere’de özel kiralık konut sektörünün çalışma biçimi değişiyor.   Artık sadece ev değil, ev sahibinin de kaydı olacak Yeni sistemin temel amacı İngiltere’de hangi konutların özel olarak kiraya verildiğini, bu konutların kimler tarafından kiralandığını ve temel yasal yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğini daha görünür hale getirmek. Planlanan PRS Database kapsamında landlord iletişim bilgilerinin yanı sıra mülkün adresi, ev veya daire oluşu, yatak odası sayısı, kaç hane veya kişinin yaşadığı, eşyalı olup olmadığı ve kullanım durumu gibi bilgilerin tutulması öngörülüyor. Bunun yanında Gas Safety, elektrik güvenliği ve Energy Performance Certificate gibi önemli safety ve compliance bilgilerinin de sistemin parçası olması planlanıyor. Kayıt zorunlu olacak ve yıllık bir ücret bulunacak. Ücretin kesin miktarının ise uygulamaya yakın açıklanması bekleniyor. Bu nedenle önümüzdeki yıllarda İngiltere’de landlord olmak yalnızca bir mülk satın alıp kiracı bulmaktan ibaret olmayacak. Mülkün kendisi kadar, o mülkün nasıl yönetildiği de önemli olacak.   Neden böyle bir sisteme ihtiyaç duyuldu? İngiltere’de milyonlarca insan özel kiralık konutlarda yaşıyor. Fakat sektörün büyüklüğüne rağmen, özel kiralık konutlarla ilgili bilgiler uzun yıllardır farklı kurumlar ve sistemler arasında dağınık durumda. Local council başka bir bilgiye sahip olabiliyor, letting agent başka bir bilgi tutabiliyor, landlordun elindeki belgeler ise tamamen farklı bir yerde bulunabiliyor. Hükümet şimdi bu yapıyı daha görünür ve ölçülebilir hale getirmek istiyor. Amaç yalnızca ev sahiplerini kayıt altına almak değil; aynı zamanda sektörün nasıl değiştiğini, kiracıların hangi sorunlarla karşılaştığını ve yeni düzenlemelerin gerçek hayatta nasıl sonuç verdiğini daha iyi ölçebilmek. Bu açıdan baktığımızda sistem yalnızca bir landlord listesi olmayacak. Aynı zamanda İngiltere’nin özel kiralık konut piyasası hakkında çok daha kapsamlı bir veri altyapısı oluşturacak.   Kiracılar açısından ne değişecek? Kiracı açısından en önemli konu şeffaflık. Bir kişi bir evi kiralamadan önce yalnızca evin fotoğraflarına, fiyatına veya bulunduğu bölgeye bakmamalı. Evin güvenli olup olmadığı, gerekli belgelerin bulunup bulunmadığı ve karşısındaki landlordun yasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği de önemli. Yeni sistemin ilerleyen aşamalarında kamu erişimi ve veri paylaşımının devreye alınması planlanıyor. Ayrıca sistem tamamen geliştikçe boş durumdaki mülklerin pazarlanmadan önce kayıt edilmesi ve landlord veya letting agent tarafından verilen ilanlarda registration number kullanılması da planlanıyor. Bu gerçekleştiğinde kiralama piyasasında önemli bir değişiklik görebiliriz. Çünkü bir evin sadece güzel fotoğraflarla ilana verilmesi yeterli olmayacak. O evin yasal olarak kiralanmaya hazır olduğunun da daha görünür biçimde gösterilmesi gerekecek.   İyi ev sahipleri açısından bu sistem tehdit mi? Bence burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor. İngiltere’de landlordların çok büyük bir bölümü mülkünü düzgün şekilde yöneten, gerekli belgelerini tamamlayan ve kiracısıyla sağlıklı bir ilişki kurmaya çalışan insanlardan oluşuyor. Dolayısıyla yeni düzenlemeleri bütün ev sahiplerine karşı yapılmış bir müdahale olarak değerlendirmek doğru olmaz. Hatta sistem doğru uygulanırsa profesyonel ve sorumluluklarını yerine getiren landlordların lehine bile olabilir. Çünkü bugüne kadar kurallara uygun hareket eden landlord ile gerekli yükümlülükleri yerine getirmeden konut kiralayan landlord aynı piyasanın içerisinde rekabet ediyordu. Daha şeffaf bir sistem bu farkı daha görünür hale getirebilir. Fakat diğer taraftan göz ardı etmememiz gereken bir gerçek de var: Landlordların üzerindeki operasyonel ve mali yük giderek artıyor. Mortgage maliyetleri, service charge, sigorta, bakım, lisanslama, safety requirements, vergi ve diğer compliance maliyetlerinin üzerine yeni kayıt ve ilerleyen dönemde Ombudsman gibi başka yükümlülükler de eklenecek. Bu nedenle düzenlemelerin sadece kiracı koruması açısından değil, kiralık konut arzı açısından da değerlendirilmesi gerekiyor.   Çok fazla düzenleme kiralık konut arzını azaltabilir mi? Bence önümüzdeki dönemde üzerinde en fazla konuşmamız gereken sorulardan biri bu. Kiracıların güvenli, kaliteli ve düzgün yönetilen evlerde yaşaması tartışmasız şekilde önemli. Kurallara uymayan landlordların tespit edilmesi ve yaptırımla karşılaşması da gerekli. Ancak diğer tarafta özel kiralık sektörün önemli bir bölümünü oluşturan küçük ve orta ölçekli landlordlar var. Eğer bir landlord artan mortgage maliyetleri, vergiler, bakım giderleri ve yeni düzenlemeler nedeniyle yatırımının artık sürdürülebilir olmadığını düşünürse mülkünü satmayı tercih edebilir. Birçok landlord aynı kararı verirse piyasadaki kiralık konut arzı azalabilir. Arz azalırken talep aynı kalırsa bunun sonucunun kiralara yansıması kaçınılmaz olabilir. Bu nedenle İngiltere’nin önündeki asıl mesele sadece daha fazla düzenleme yapmak değildir. Kiracıyı koruyan ancak iyi landlordun da piyasada kalmasını sağlayan bir sistem kurabilmektir. Bence başarılı bir reformun ölçüsü de burada ortaya çıkacak.   Letting agentların rolü de değişiyor Bu dönüşüm sadece landlord ve tenant arasında yaşanmıyor. Letting agentların sorumluluğu da giderek artıyor. Eskiden bir agentın temel görevi evi pazarlamak, kiracı bulmak, tenancy agreement hazırlamak ve kira sürecini yönetmek olarak görülebiliyordu. Bugün ise tablo çok daha farklı. Right to Rent kontrollerinden deposit protection’a, Gas Safety’den EICR’a, EPC’den licensing gerekliliklerine ve Renters’ Rights Act kapsamındaki yeni tenancy kurallarına kadar giderek genişleyen bir compliance alanı bulunuyor. Yeni kayıt sisteminin de buna eklenmesiyle birlikte profesyonel property management daha önemli hale gelecek. Bence önümüzdeki birkaç yıl içerisinde landlordların sorduğu soru da değişecek. Eskiden: “Evimi ne kadar kiraya verebilirim?” sorusu ön plandaydı. Artık bunun yanına ikinci bir soru ekleniyor: “Evimi yasal olarak doğru şekilde kiraya veriyor muyum?” Bu değişim sektörün profesyonelleşmesi açısından son derece önemli.   Bundan sonra ne olacak? 15 Aralık 2026’da West Midlands’ta başlayacak uygulama aslında daha büyük bir dönüşümün yalnızca bir parçası. Renters’ Rights Act’ın ikinci aşamasında PRS Database’in yanında PRS Landlord Ombudsman sistemi de bulunuyor. Mevcut yol haritasına göre Ombudsman üyeliğinin zorunlu hale gelmesinin 2028’de gerçekleşmesi bekleniyor. Daha ileride ise özel kiralık sektöre yönelik Decent Homes Standard ve Awaab’s Law gibi başka düzenlemeler de gündemde bulunuyor. Yani bugün konuştuğumuz landlord kayıt sistemi tek başına bir değişiklik değil. İngiltere özel kiralık konut piyasasının yeniden yapılandırılmasının bir parçası.   Yeni dönemin landlordu nasıl olacak? Ben uzun zamandır emlak sektörünün içinde biri olarak bu değişimin önemli bir mesaj verdiğini düşünüyorum. İngiltere’de landlord olmak giderek daha profesyonel bir iş haline geliyor. Artık yalnızca doğru bölgede doğru evi satın almak yeterli değil. Doğru mortgage yapısını kurmak, kira getirisini hesaplamak, mülkün bakımını yapmak, safety belgelerini takip etmek, doğru tenancy sürecini yürütmek ve değişen mevzuata sürekli uyum sağlamak gerekiyor. Bu durum bazı yatırımcılar için daha zor bir piyasa yaratabilir. Fakat aynı zamanda işini doğru yapan landlordlar için daha kaliteli ve profesyonel bir sektör de oluşturabilir. Ben burada landlord ile tenantı karşı karşıya koymanın doğru olduğunu düşünmüyorum. Çünkü sağlıklı bir kiralık konut piyasasının ikisine de ihtiyacı var. Kiracının güvenli ve kaliteli bir evde yaşama hakkı olmalı. Landlordun da yatırımını sürdürülebilir şekilde yönetebileceği, kuralları açık ve uygulanabilir bir sisteme ihtiyacı var. Bunlardan biri olmadan diğerinin uzun vadede başarılı olması mümkün değil. İngiltere kiralık konut piyasasında yeni dönem daha fazla kayıt, daha fazla şeffaflık ve daha fazla denetim getirecek. Ancak asıl soru şu olacak: Bu değişiklikler kiracıların haklarını güçlendirirken, piyasadaki kaliteli kiralık konut arzını da koruyabilecek mi? Bunun cevabını önümüzdeki birkaç yıl içerisinde çok daha net göreceğiz. Fakat şimdiden söyleyebileceğimiz bir şey var: İngiltere’de artık sadece bir eve sahip olmak landlord olmak için yeterli değil. Yeni dönemde başarılı landlord; mülkünü doğru yöneten, yükümlülüklerini bilen, belgelerini güncel tutan ve değişen piyasaya profesyonel şekilde uyum sağlayan landlord olacak. Zülküf Aydın Founder | Managing Director Royal Way Property Investment Royal Way Property Investment ile geleceğinize güvenle yatırım yapın.