İngiltere’de ilk kez ev sahibi olmak isteyenlerin önündeki en büyük engellerden biri yıllardır aynı: depozito biriktirmek. Birçok kişi düzenli bir işe ve mortgage ödeyebilecek gelire sahip olmasına rağmen, özellikle son yıllarda yükselen ev fiyatları ve yaşam maliyetleri nedeniyle gerekli depozitoyu bir araya getirmekte zorlanıyor. Şimdi İngiltere hükümeti bu soruna yönelik dikkat çekici yeni bir adım açıkladı. 26 Eylül 2026 tarihinde duyurulan “Your First Home” programının, önümüzdeki ay yapılacak Budget kapsamında kesinleştirilmesi planlanıyor. Açıklanan ilk çerçeveye göre uygun şartları sağlayan first-time buyer’lar, programa katılan developer’lardan yeni yapılmış bir konutu yalnızca %2,5 depozito ile satın alma imkânına sahip olabilecek. Devlet ise konut değerinin %20’sine kadar government-backed equity loan sağlayacak. Bu equity loan için başlangıçta faizsiz bir dönem de öngörülüyor. Programın gelir sınırları, bölgesel konut fiyatı limitleri, maliyeti ve uygulama takviminin ayrıntıları ise Budget’ta açıklanacak. İlk bakışta oldukça güçlü bir destek. Fakat bence bu gelişmeye yalnızca “Artık %2,5 depozitoyla ev alınabilecek” şeklinde bakmak eksik kalır. Çünkü burada hem ilk kez ev alacakları hem mortgage piyasasını hem de İngiltere’deki new build sektörünü etkileyebilecek çok daha büyük bir değişim var. £230.000’lik bir ev için sadece £5.750 depozito Rakamlarla baktığımızda sistemin neden bu kadar dikkat çektiğini görmek kolay. Örneğin £230.000 değerinde uygun bir new build konut düşünelim. %2,5 depozito sadece: £5.750 oluyor. Aynı konutta %20’lik equity loan tam olarak kullanılırsa devlet destekli finansman: £46.000’a kadar çıkabiliyor. Geriye kalan kısmın ise mortgage ve programın kesin finansman şartları doğrultusunda karşılanması gerekiyor. Burada özellikle bir yanlış anlaşılmanın önüne geçmek lazım. Devletin sağlayacağı %20 hibe değil. Bu bir equity loan. Dolayısıyla “devlet evin %20’sini karşılıyor” şeklinde düşünmek doğru olmaz. Borcun hangi şartlarda geri ödeneceği, faizsiz dönemin ne kadar süreceği ve geri ödeme mekanizmasının ayrıntıları Budget sonrasında netleşecek. Bu ayrıntılar son derece önemli. Çünkü düşük depozito eve girişinizi kolaylaştırabilir; fakat bir konutun gerçekten affordable olup olmadığını belirleyen tek şey başlangıç depozitosu değildir. Asıl problem depozito mu, mortgage mı? Bence yeni programın ortaya çıkardığı en önemli tartışmalardan biri bu. İngiltere’de özellikle genç insanların önemli bir kısmı yıllarca kira ödeyebiliyor fakat ev satın almak için gerekli depozitoyu biriktiremiyor. Örneğin £300.000 değerinde bir konutta %10 depozito £30.000 demek. Bunun üzerine solicitor ücretleri, mortgage masrafları, taşınma ve diğer satın alma giderlerini eklediğimizde ilk kez ev alacak biri için ciddi bir başlangıç sermayesi gerekiyor. %2,5 depozito aynı £300.000’lik konutta sadece £7.500 anlamına gelir. Aradaki fark çok büyük. Dolayısıyla sistem gerçekten de yıllardır kira ödeyen fakat depozito biriktiremeyen bazı insanların konut piyasasına daha erken girmesini sağlayabilir. Ancak ikinci soru hemen arkasından geliyor: Depozitoyu düşürdüğümüzde aylık mortgage ödemesini de affordable hale getirmiş oluyor muyuz? Her zaman değil. Alıcının geliri, mortgage affordability değerlendirmesi, faiz oranı ve aylık diğer harcamaları hâlâ önemli olacak. Yani %2,5 depozito kapıyı açabilir. Ama o kapıdan geçebilmek için mortgage affordability şartlarını da karşılamak gerekecek. Bu sadece first-time buyer desteği değil Yeni programın bana göre en dikkat çekici taraflarından biri burada başlıyor. Hükümetin açıkladığı çerçeveye göre program yalnızca first-time buyer’ların depozito sorununu hafifletmeyi hedeflemiyor. Aynı zamanda zorlayıcı ekonomik koşullar ve artan inşaat maliyetleriyle karşı karşıya bulunan new-build housing market’i desteklemesi ve yeni konut üretimini teşvik etmesi bekleniyor. Ayrıca programa katılan developer’ların sistemin maliyetine katkı sağlaması planlanıyor. Yani burada iki taraflı bir politika görüyoruz. Bir tarafta: “İlk kez ev alacak insanların piyasaya girişini kolaylaştıralım.” Diğer tarafta: “Yeni konutlara talebi artırarak developer’ların daha fazla konut üretmesini destekleyelim.” Bu nedenle Your First Home yalnızca bir first-time buyer programı olarak görülmemeli. Aynı zamanda İngiltere’nin new build piyasasına yönelik bir talep desteği olarak da değerlendirilmeli. Neden sadece new build? Bu da önemli bir soru. Açıklanan mevcut çerçeveye göre program, sisteme katılan developer’lardan alınacak new build konutlara yönelik olacak. Dolayısıyla piyasadaki herhangi bir ikinci el evi bulup %2,5 depozito ile bu program kapsamında satın almak mümkün olmayacak. Bunun ekonomik mantığını anlamak zor değil. Hükümet bir taraftan insanların ev sahibi olmasını kolaylaştırırken diğer taraftan yeni konut üretimini teşvik etmek istiyor. Çünkü İngiltere’nin temel konut problemlerinden biri yalnızca affordability değil. Yeterli konut arzının oluşturulması da önemli bir problem. New build satışları hızlanırsa developer’ın yeni projelere başlama iştahı artabilir. Yeni projeler başladıkça construction sektöründe hareketlilik oluşabilir. Ve uzun vadede piyasaya daha fazla konut eklenebilir. Teoride sistemin mantığı oldukça güçlü. Fakat burada başka bir soruyu da sormamız gerekiyor. Talebi artırmak ev fiyatlarını da artırabilir mi? İşte programın dikkatle izlenmesi gereken taraflarından biri bu. Bir piyasada arz yeterince hızlı artmıyorsa fakat alıcıların satın alma kapasitesini artırırsanız, ortaya çıkan ekstra talebin bir bölümü fiyatlara yansıyabilir. Bu nedenle sadece insanların satın alma gücünü desteklemek yeterli olmayabilir. Aynı zamanda yeterli miktarda yeni konutun üretilmesi gerekir. Aksi halde devlet desteğinin bir kısmı zaman içerisinde daha yüksek satış fiyatlarına dönüşebilir. Programın başarısını belirleyecek konulardan biri bu olacak: Your First Home gerçekten yeni konut arzını artıracak mı, yoksa mevcut new build stokuna olan talebi mi yükseltecek? Bunun cevabını program başladıktan ve gerçek satış verileri ortaya çıktıktan sonra görebileceğiz. Help to Buy bize ne öğretti? İngiltere aslında equity loan modeline yabancı değil. Önceki Help to Buy sisteminde alıcıların en az %5 nakit depozito koyması gerekiyordu. Devlet İngiltere genelinde konut fiyatının %20’sine, Londra’da ise %40’ına kadar equity loan sağlayabiliyordu. Bu kredilerde geri ödeme sabit bir sterlin borcu gibi işlemiyordu. Örneğin devlet evin %20’sini finanse etmişse, geri ödeme sırasında evin o tarihteki değerinin ilgili payı esas alınıyordu. Bu geçmiş deneyim yeni sistem açısından önemli. Çünkü düşük depozito büyük bir avantaj olabilir. Ancak equity loan kullanacak alıcının sadece bugünkü satın alma maliyetini değil, gelecekteki geri ödeme yükümlülüğünü de anlaması gerekir. Your First Home’un kesin geri ödeme şartları henüz açıklanmadığı için eski Help to Buy kurallarının aynen uygulanacağını varsayamayız. Budget’ta açıklanacak detaylar bu nedenle çok önemli olacak. First-time buyer için fırsat nerede? Bence doğru şartlara sahip kişiler açısından sistem oldukça dikkat çekici olabilir. Özellikle düzenli geliri olan, mortgage ödemesini karşılayabilecek durumda bulunan fakat büyük bir depozito biriktirmekte zorlanan kişiler için konut piyasasına giriş süresini ciddi biçimde kısaltabilir. İngiltere’de yıllarca kira öderken aynı zamanda £20.000, £30.000 veya £40.000 depozito biriktirmeye çalışmak kolay değil. Üstelik bu süre içerisinde ev fiyatlarının değişmesi, kiraların yükselmesi ve yaşam maliyetlerinin artması hedeflenen depozitoya ulaşmayı daha da zorlaştırabiliyor. Bu nedenle deposit barrier’ın azaltılması küçümsenecek bir gelişme değil. Ancak yine aynı noktaya dönüyoruz: Düşük depozito tek başına iyi bir satın alma kararı anlamına gelmez. New build alırken sadece %2,5 rakamına bakmayın Burada özellikle first-time buyer’lara önemli bir uyarıda bulunmak gerektiğini düşünüyorum. Yeni bir konut alırken sadece: “£300.000’lik eve £7.500 depozitoyla girebiliyorum.” diye düşünmemek gerekiyor. Toplam satın alma fiyatına bakılmalı. Aynı bölgedeki ikinci el konutlarla karşılaştırma yapılmalı. Service charge varsa bunun yıllık maliyeti hesaplanmalı. Mortgage ödemesinin sadece bugün değil, ileride farklı faiz ortamlarında da karşılanabilir olup olmadığı düşünülmeli. Developer incentive varsa bunun gerçek ekonomik değeri değerlendirilmelidir. Ve equity loan’ın gelecekte nasıl geri ödeneceği mutlaka anlaşılmalıdır. Çünkü bir konutu satın alabilmek ile o konutu uzun yıllar rahat ve sürdürülebilir şekilde taşıyabilmek aynı şey değildir. Londra için asıl kritik detay henüz açıklanmadı Bizim açımızdan Budget’ta özellikle takip edeceğimiz konulardan biri bölgesel property price caps olacak. Çünkü Londra ile İngiltere’nin diğer bölgelerinde aynı fiyat sınırının uygulanması pratikte çok farklı sonuçlar doğurabilir. Hükümet, Your First Home kapsamında hem household income cap hem de local property price caps uygulanacağını açıkladı; ancak rakamlar henüz açıklanmadı. Londra’daki new build fiyatları düşünüldüğünde bu limitlerin nerede belirleneceği programın Londra’da ne kadar kullanılabileceğini doğrudan etkileyebilir. Dolayısıyla bugün programı değerlendirirken bazı noktaların hâlâ açık olduğunu özellikle belirtmek gerekiyor. Program henüz başlamadı. Başvurular henüz açılmadı. Hangi developer’ların katılacağı kesinleşmedi. Gelir ve bölgesel fiyat limitleri açıklanmadı. Uygulama tarihi ve ayrıntılı finansman şartları da Budget’ta netleşecek. Ev sahibi olmak kolaylaşıyor mu? Belki de asıl sorumuz bu olmalı. Bence Your First Home önemli bir problemi hedefliyor. Çünkü ev sahibi olmak isteyen insanların önündeki yüksek deposit bariyerini ciddi şekilde aşağı çekme potansiyeli var. Ama İngiltere’nin housing affordability problemini sadece depozitoyu düşürerek çözmek mümkün değil. Mortgage maliyetleri, gelirler, konut fiyatları, yeni konut arzı ve yaşam maliyetlerinin de aynı denklem içerisinde değerlendirilmesi gerekiyor. Bu nedenle ben bu programa ne sadece büyük bir fırsat ne de bütün konut problemini çözecek bir sistem olarak bakıyorum. Gerçek etkisini uygulamanın detayları açıklandıktan sonra göreceğiz. Fakat şimdiden çok önemli bir değişimin sinyalini verdiğini söyleyebiliriz. İngiltere hükümeti ilk kez ev alacaklara yardım ederken aynı zamanda new-build piyasasını ve yeni konut üretimini de desteklemeye çalışıyor. Eğer sistem doğru tasarlanır, mortgage affordability korunur ve artan talebin karşılığında gerçekten yeni konut arzı oluşturulabilirse, özellikle depozito biriktirmekte zorlanan bir kesim için ev sahipliğine giden yolu kısaltabilir. Ama unutulmaması gereken temel nokta şu: Bir evi satın alabilmek için gereken depozitoyu düşürmek önemli. Asıl başarı ise insanların satın aldıkları evi uzun vadede karşılayabilecek durumda kalmasını sağlamaktır. Önümüzdeki ay Budget açıklandığında gelir sınırları, bölgesel fiyat limitleri, equity loan şartları ve uygulama takvimi belli olacak. İşte o zaman Your First Home’un İngiltere konut piyasasında gerçekten ne kadar büyük bir değişiklik yaratacağını çok daha sağlıklı değerlendirebileceğiz. Zülküf Aydın Founder | Managing Director Royal Way Property Investment Royal Way Property Investment ile geleceğinize güvenle yatırım yapın.